Calculator credite
Patru instrumente care îți răspund la întrebările de care depinde decizia ta: cât ar fi rata, ce sumă poți lua, câți bani îți trebuie pentru achiziție și dacă merită să refinanțezi.
Rata este calculată cu anuități constante (rate egale). La creditele ipotecare adăugăm o estimare de asigurare de viață (0,03% pe lună din soldul rămas) și un comision de analiză de 0,3%. Nu sunt incluse taxele notariale, evaluarea imobilului și asigurarea locuinței — pe acestea le găsești în tabul „Avans și costuri".
Estimare informativă. Nu constituie ofertă de creditare. Costurile exacte și DAE îți vor fi comunicate de bancă în Fișa Europeană de Informații Standardizate (FEIS), înainte de semnare.
Cum se împarte rata între capital și dobândă
În primii ani, cea mai mare parte din rată acoperă dobânda. Abia spre final rambursezi preponderent capital. Acesta este motivul pentru care rambursarea anticipată timpurie economisește cel mai mult.
Grafic de rambursare
La primul credit ipotecar pentru locuința în care vei locui, gradul maxim de îndatorare admis de BNR crește de la 40% la 45% din venitul net.
Prețul orientativ de imobil presupune un avans de 15%. Băncile aplică politici proprii de scoring: unele acceptă venituri pe care altele le refuză, iar limita reală poate diferi de această estimare.
Echivalent: —
Mulți cumpărători își calculează doar avansul și rămân fără bani la notar. Pe lângă avans, îți mai trebuie între 2% și 3% din prețul locuinței pentru taxe notariale, intabulare, evaluare, comision de analiză și asigurări. Calculatorul de alături le adună pe toate.
Taxele notariale variază în funcție de birou și de valoarea tranzacției; evaluarea diferă de la un evaluator la altul. Cursul folosit pentru conversie este cel setat în configurarea site-ului și este orientativ.
Creditul pe care îl ai acum
Oferta nouă
Calculul presupune rate egale și nu include eventualele comisioane de rambursare anticipată percepute de banca actuală. La creditele cu dobândă variabilă în lei, legea nu permite comision de rambursare anticipată.
Ce înseamnă, de fapt, fiecare rezultat
Calculatorul folosește dobânzi medii de piață. Banca îți stabilește dobânda individual, în funcție de: venitul și stabilitatea lui, avansul pe care îl aduci, istoricul la Biroul de Credit, dacă îți încasezi salariul la ea, dacă accepți asigurările ei și tipul imobilului adus în garanție.
În practică, între oferta cea mai bună și cea mai slabă pentru același client pot fi diferențe de 1–2 puncte procentuale de dobândă — adică zeci de mii de lei pe durata creditului. Exact de asta comparăm mai multe bănci.
DAE (Dobânda Anuală Efectivă) exprimă costul total anual al creditului, în procente. Include dobânda, comisioanele obligatorii și costul asigurărilor impuse de bancă. Este aproape întotdeauna mai mare decât dobânda nominală.
Este singurul indicator cu care poți compara corect două oferte. Când vezi o reclamă cu „dobândă de la 4,5%", uită-te la DAE — acolo se vede prețul real.
IRCC (Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor) este calculat de BNR pe baza tranzacțiilor reale de pe piața interbancară și se actualizează trimestrial. La un credit cu dobândă variabilă, dobânda ta este IRCC plus o marjă fixă, stabilită în contract și care nu se schimbă.
Practic: marja rămâne aceeași toată viața creditului, dar IRCC urcă și coboară. Când IRCC crește cu 1 punct procentual, rata la un credit de 350.000 lei pe 25 de ani crește cu aproximativ 200 de lei pe lună. Merită să verifici dacă ai suporta o creștere de 2–3 puncte, nu doar rata de azi.
Pentru că dobânda se calculează la soldul rămas, care la început este cel mai mare. La un credit de 350.000 lei pe 25 de ani, în prima lună aproximativ 2.200 de lei din rată reprezintă dobândă și doar circa 400 de lei capital. Raportul se inversează treptat.
De aici rezultă o concluzie practică: orice sumă rambursată anticipat în primii ani economisește mult mai mult decât aceeași sumă rambursată spre final. La creditele în lei cu dobândă variabilă, rambursarea anticipată nu poate fi taxată.
Este raportul dintre totalul ratelor tale lunare și venitul net lunar. Regulamentul BNR nr. 17/2012, cu modificările ulterioare, stabilește un maxim de 40% pentru creditele în lei și 20% pentru cele în valută. Pentru primul credit ipotecar destinat locuinței în care vei locui, limita crește cu 5 puncte procentuale, ajungând la 45%.
În calcul intră toate ratele active, inclusiv limita cardurilor de credit și a descoperitului de cont, chiar dacă nu le folosești. Închiderea unui card nefolosit poate crește semnificativ suma la care te califici.
Îți trimitem comparația ofertelor de la mai multe bănci, cu DAE și cost total.