Ce documente îți trebuie pentru un credit ipotecar
Lista completă, pe tipuri de venit, plus documentele imobilului. Un dosar incomplet este cea mai frecventă cauză de întârziere — cu lista asta câștigi, de regulă, una sau două săptămâni.
Ce găsești în ghid
1. Documente de identitate și stare civilă
Acestea se cer în toate cazurile, indiferent de bancă:
- Cartea de identitate — valabilă. Verifică data expirării: un buletin care expiră în timpul analizei blochează dosarul.
- Certificatul de căsătorie, dacă ești căsătorit. Soțul sau soția intră de regulă în dosar, chiar dacă nu contribuie cu venit.
- Convenția matrimonială, dacă aveți separație de bunuri.
- Sentința de divorț definitivă, dacă e cazul, împreună cu actul de partaj.
- Acordul de consultare a Biroului de Credit — se semnează la bancă, nu îl aduci tu.
2. Documente de venit, pe categorii
Aici apar cele mai multe diferențe între bănci. Structura de mai jos acoperă cerințele uzuale.
Dacă ești salariat în România
- Adeverința de venit, în formatul cerut de bancă. Fiecare bancă are propriul formular — nu folosi unul generic. Este valabilă, de regulă, 30 de zile.
- Extras de cont pe ultimele 3–6 luni, cu încasarea salariului vizibilă.
- Contractul individual de muncă și actele adiționale privind salariul.
- Adeverință de vechime sau extras REVISAL, la unele bănci.
- Fluturași de salariu pe 3 luni, dacă banca îi solicită.
Dacă ai venituri din PFA, II sau profesie liberală
- Declarația Unică pe ultimii 1–2 ani, cu dovada depunerii la ANAF.
- Registrul de încasări și plăți sau balanțele, după caz.
- Certificat de atestare fiscală, care arată că nu ai datorii la stat.
- Extrase de cont pe 6–12 luni, din contul de activitate.
- Certificatul de înregistrare și dovada autorizării.
Băncile calculează, de obicei, venitul net mediu lunar din ultimul an fiscal încheiat sau media pe doi ani. Un an slab poate reduce semnificativ suma la care te califici — de aceea momentul depunerii contează.
Dacă ai venituri din dividende sau contract de mandat
- Bilanțurile firmei pe ultimii 2 ani și ultima balanță.
- Hotărârile AGA de repartizare a dividendelor.
- Dovada încasării dividendelor în cont personal.
- Declarația Unică și dovada plății impozitului pe dividende.
- Certificat constatator de la Registrul Comerțului.
Dacă ai venituri din chirii
- Contractele de închiriere, înregistrate la ANAF.
- Declarația Unică cu venitul declarat.
- Extrase de cont care arată încasările.
- Actele de proprietate ale imobilelor închiriate.
Unele bănci iau în calcul 100% din chiria netă, altele doar 70–80%, ca marjă pentru perioadele fără chiriaș.
Dacă ai venituri din străinătate
- Contractul de muncă, tradus de traducător autorizat și, la multe bănci, apostilat.
- Fluturași de salariu pe 3–6 luni.
- Extrase din contul bancar din străinătate, pe 6 luni.
- Declarația fiscală din țara de reședință.
- Dovada rezidenței, unde se solicită.
Detalii complete pe pagina dedicată: credit pentru diaspora.
Dacă ești pensionar
- Decizia de pensionare.
- Ultimul talon de pensie sau extras de cont.
- Adeverință de la Casa de Pensii, la unele bănci.
3. Documentele imobilului
De acestea se ocupă, în principiu, vânzătorul, dar tu ești cel care are nevoie de ele pentru bancă. Verifică-le din timp — probleme la actele imobilului pot bloca o tranzacție complet.
- Extras de carte funciară pentru informare, recent (de regulă nu mai vechi de 30 de zile).
- Actul de proprietate al vânzătorului: contract de vânzare, certificat de moștenitor, sentință etc.
- Documentația cadastrală și releveul.
- Antecontractul sau promisiunea bilaterală de vânzare.
- Certificatul de performanță energetică.
- Certificat fiscal pe numele vânzătorului, care arată că taxele locale sunt la zi.
- Adeverință de la asociația de proprietari, fără datorii la întreținere.
- Autorizația de construire și procesul-verbal de recepție, la imobilele noi.
4. Capcanele care blochează dosarele
Documente expirate în timpul analizei
Adeverința de venit e valabilă 30 de zile, extrasul de carte funciară tot în jur de 30. Dacă analiza durează mai mult, trebuie reînnoite. Nu le obține prea devreme.
Imobilul nu este intabulat
Fără intabulare, banca nu poate constitui ipoteca. Procesul de intabulare durează câteva săptămâni și cade, de regulă, în sarcina vânzătorului. Verifică acest lucru înainte să dai avansul.
Sarcini sau litigii înscrise în cartea funciară
O ipotecă veche neradiată, un drept de uzufruct, o interdicție de înstrăinare sau un litigiu notat pot opri tranzacția. Extrasul de carte funciară le arată pe toate — citește-l cu atenție sau cere-i notarului să ți-l explice.
Diferențe între suprafața reală și cea din acte
Dacă apartamentul a fost modificat fără autorizație — un balcon închis, un perete mutat — evaluatorul și banca pot refuza. Se rezolvă prin actualizarea documentației cadastrale, dar durează.
Structura clădirii
Clădirile încadrate în clasa I de risc seismic sunt refuzate de majoritatea băncilor. Cele din chirpici sau paiantă, la fel. Verifică din timp.
Este cea mai costisitoare greșeală posibilă. Dacă semnezi antecontractul și dai un avans, apoi banca refuză creditul sau evaluează imobilul sub prețul cerut, riști să pierzi avansul — multe antecontracte prevăd exact asta.
5. În ce ordine să le aduni
- Întâi documentele tale de venit. Cu ele obții preaprobarea, care îți spune exact ce sumă poți lua.
- Apoi caută locuința, știind bugetul real. Preaprobarea îți dă și putere de negociere.
- La final, documentele imobilului, după ce ai ales și ai negociat prețul.
Ordinea inversă — mai întâi găsesc casa, apoi văd dacă iau credit — este cea care produce cele mai multe tranzacții eșuate și avansuri pierdute.
Lista de mai sus este orientativă și acoperă cerințele uzuale. Fiecare bancă are propriile formulare și particularități. După prima discuție îți trimitem lista precisă pentru banca aleasă și tipul tău de venit — și verificăm dosarul înainte de depunere.